2010年10月01日
登記記録の確認
境界の確認
再建築ができるかの確認
マンション管理規約の確認
土地建物の現状と登記記録のチェック |
土地若しくは建物の現状が、登記記録と合致しない場合はよくあります。売主は契約後代金決済までに登記記録を現状に合わせるようにしましょう。例えば、土地の面積や地目の変更、建物の床面積や種類の変更などがあります。 |
権利関係のチェック |
登記記録には、権利関係の内容が記録されていますので、差押、仮処分、賃借権、抵当権等の存否を確認できます。契約前によく調査して、確実に抹消できるか確認しておきましょう。抵当権等を抹消するには、債務残高全額の返済が必要です。仮に債務が売買代金を上回るようでしたら、手付金の支払は禁物です。全債権者の同意が取れるかどうかを確認し、契約できるかどうか検討しましょう。 |
相続登記が済んでいるチェック |
相続登記が未了の場合があります。このままでは、所有者が相続人の全員の共有なのか、遺産分割や遺言で相続人の誰かに相続されたのか判りませんので、契約の前に必ず相続登記を完了させる必要があります。 |
境界の確認
| 境界杭のチェック | 売買土地に境界杭等が設置されているか確認しましょう。道路・水路等及び隣地私有地との境界が不明な場合は、引渡し後トラブルにならないよう、土地引渡しまでに売主の費用と負担で測量して境界を確定してもらいましょう。 |
| 越境物・排水経路のチェック | 境界を確認したときに、屋根やトユが隣の土地に越境していることが判明するケースがあります。また、排水管が隣地の土地の地中を通っていたり、逆に隣地の排水管が取引土地の地中を通っていたりするケースもあります。 引渡し前にそれらを撤去・移設できればいいのですが、できない場合は、「将来、家を建て替える時等には、撤去する、移設する」という書面を取り交わすことで解決することもあります。 |
私道負担有無のチェック |
私道とは市町村の公の道路ではなく、土地所有者が道路部分を提供していることをいいます。私道がある場合は、その位置と面積を確認し、売買契約書に表現します。通常、私道部分は売買代金には含まれません。 |
再建築ができるかの確認
| 道路幅員と宅地の接し方のチェック | 幅員4ｍ以上の道路に、間口2ｍ以上接していることが、再建築するための条件です。前面道路が建築基準法上の道路であるかどうかの確認をしましょう。 |
| 計画道路のチェック | 売買土地が計画道路にかかっている場合は、建築上の制限があります。将来、道路工事事業が決定されれば立ち退かざるを得ませんので注意が必要です。 |
| 既存建物が違反建築物か否かチェック | 既存建物が違反建築の場合、再建築するときに同じ面積のものが建ちません。既存建物が、建ペイ率、容積率オーバーの場合は住宅ローンが融資されない場合もあります。建築確認済証及び検査済証を売主から提示していただきましょう。 |
マンション管理規約の確認
| マンションの修繕積立金・管理費のチェック | 修繕積立金の総額、増額計画の有無、次期大規模修繕時における一時金発生の有無等確認しておきましょう。売主が管理費・修繕費等を滞納している場合は、買主が売主の滞納分を支払わなくてはなりませんので滞納の有無を確認しましょう。 |
